Skip to Menu Skip to Content Skip to Footer
Для чего нужны риэлторы

В США, где статистика объектов недвижимости ведется уже более 100 лет, случаи незаконной продажи фактически не встречаются.

Новостройки сегодня и завтра

Несмотря на общий спад спроса на новостройки, хорошая ситуация на рынке недвижимости в целом оздоровила строительную отрасль.

Кто такой ипотечный брокер?

От качественной работы брокера многое зависит: быстрый сбор документов, выбор лучшего банка и выгодной программы ипотеки.

Договор на долевое строительство

Договор подлежит государственной регистрации и считается правомерным с момента его регистрации.

Земля под коттеджное строительство

В действующий Земельный кодекс могут быть внесены поправки, которые значительно облегчат перевод земель из одной категории в другую. Сегодня, чтобы начать жилищное строительство, земли обороны и сельхозназначения нужно перевести в земли поселений. Процедура эта долгая и сложная.

Группа депутатов предлагает отменить процедуру перевода земель из одной категории в другую при строительстве частных коттеджей. По мнению экспертов, новые правила могут существенно увеличить объемы рынка земли под индивидуальное строительство и, как следствие, привести к снижению цены за сотку.

Летом 2006 года группа депутатов Государственной Думы подготовила поистине революционные поправки в действующий Земельный кодекс, которые в случае их одобрения кардинальным образом изменять подход к вопросу о категорийности земель Российской Федерации. Парламентарии, а в их числе, такие известные люди, как Александр Хинштейн и Мартин Шаккум предлагают внести изменения в 8 статью Земельного кодекса. В документе, имеющемся в распоряжении ПРАЙМ-ТАСС, предлагается следующее: "Использование земель для целей жилищного строительства допускается без их перевода в земли населенных пунктов в случае, если использование земель иных категорий для целей жилищного строительства предусмотрено документами территориального планирования, правилами землепользования и застройки".

Принятый в 2001 году новый Земельный кодекс РФ можно смело назвать одним из самых многострадальных законов в новейшей российской истории. Еще в 1991 году было заявлено, что стране нужен новый закон, регламентирующий земельные отношения по принципу рыночных отношений. В течение 10 лет, пока шли дебаты, операции с землей осуществлялась фактически по правилам, действовавшим в советское время, которые не предполагали частной собственности на земли сельхозназначения.

В новом земельном кодексе сохранился принцип деления земель на категории по целевому назначению. Весь земельный фонд в соответствии с Земельным кодексом был поделен на семь категорий - земли сельскохозяйственного назначения, земли поселений, земли промышленности, энергетики, транспорта, земли обороны и иного специального назначения, земли лесного фонда, земли водного фонда и земли запаса. Понадобился еще не один год, чтобы принять отдельный документ, регламентирующий оборот земель сельхозназначения. Однако под действие этого закона не попадали сельхозземли, предназначенные для индивидуального строительства жилья для граждан. Только в 2005 году вступил в силу федеральный закон "О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую". И вот фактически через полтора года депутаты предлагают отменить действующую процедуру получения разрешения на строительства жилья, отказавшись от принципа категорийности земель.

Предложения депутатов появились в тот момент, когда на рынке земли сложился ажиотажный спрос. Так, в Московской области, на престижных направлениях в радиусе до 40 км от столицы, цена за землю достигла астрономических сумм. На Рублевском шоссе цена сотки как правило не опускается ниже 100 тыс долл. А летом этого года на этом направлении продали участок, исходя из стоимости сотки в 1,5 млн долл. Но цены высокие и по другим направлениям. На Новорижском шоссе земля в пределах 25 км от Москвы продается исходя из стоимости ста квадратных метров на уровне 30-50 тыс долл. Цены на квартиры в Москве растут, не останавливаясь, последние 3-4 года, и это стало одной из причин того, что все больше граждан склоняется к покупке "домика в деревне" или приобретению загородного дома.

В правительстве Московской области заявили, что пока не знакомы с предложениями депутатов Государственной Думы. Между тем, по данным Министерства сельского хозяйства и продовольствия Московской области, сегодня в регионе около 1,5 млн гектаров земли сельхозназначения. "Однако по прямому назначению используется примерно 200 тысяч гектаров", - заявила заместитель министра сельского хозяйства Подмосковья Елена Сарьян. При этом она отметила, что значительное число участков скуплено бизнесменами, которые надеялись пустить их на застройку, но процесс затормозила процедура перевода".

Действительно, процедура перевода земель из категории сельхозназначения в категорию земель поселений занимает зачастую ни один год. Согласно Земельному кодексу, 3 месяца уходит на то, чтобы землевладелец получил ответ от соответствующих органов федерального уровня на свое ходатайство. Затем 2 месяца нужно ждать решения исполнительного органа государственной власти субъекта РФ или органа местного самоуправления. Под ходатайством подразумевается огромное количество документов. Пакет необходимых документов включает, в частности, кадастровый номер земельного участка, категорию переводимых земель, нужно обосновать и сам процесс перевода, необходимы выписка из государственного кадастра и заключение экологической службы, обязательно нужно иметь согласие правообладателя на перевод земель из одной категории в другую. Необходимо представить расчеты потерь сельскохозяйственного производства в связи с переводом использования данных земель по другому назначению. Однако, в реальности указанные в законе сроки, как правило, не выдерживались.

Научный руководитель Школы экономики и земельных рынков Академии народного хозяйства при правительстве РФ и один из авторов Земельного кодекса РФ Иван Стариков заявил, что "процедура перевода земель из одной категории в другую занимает больше года. А время - деньги. Кроме того, инвесторы сталкиваются как с формальными, так и неформальными платежами, и поэтому издержки по транзакциям, в конце концов, отражаются на конечной стоимости сотки земли при продаже конечному покупателю". Процедура перевода земель из одной категории в другую и дальнейшее ее оформление в собственность состоит из нескольких этапов. Процесс этот долгий и сложный. Но земельный бизнес в России очень прибыльный.

Первая стадия - это выкуп земельных паев у работников колхозов. Колхозникам, в среднем по ближайшему Подмосковью платят от 10 до 40 долл за сотку в зависимости от размера поля и его месторасположения. При этом реальная стоимость земли после выделения ее в натуре, то есть при выделении участков после приобретения паев /Колхозные паи работники получали, как правило, без определения границ участка/ составляет уже 150-200 долл за сотку. После перевода земли из одной категории в другую цена возрастает еще в десятки и более раз в зависимости от направления. На удорожание земли влияет несколько факторов - престижность места, наличие коммуникаций, экологическая обстановка в данном районе.

Пока земля в ближайшем Подмосковье растет в цене медленнее, чем стоимость квадратного метра жилья в Москве. Но в последнее время риэлтеры предлагают купить землю только с подрядом на строительство. Это приводит к тому, что земля под строительство загородных домов и коттеджей стала дорожать более быстрыми темпами. Сегодня купить участок земли до 12-15 соток вместе с домом до 150 кв м в радиусе до 50 км от МКАД дешевле 200-300 тысяч долл весьма проблематично.

Похожие записи: