Skip to Menu Skip to Content Skip to Footer
Для чего нужны риэлторы

В США, где статистика объектов недвижимости ведется уже более 100 лет, случаи незаконной продажи фактически не встречаются.

Новостройки сегодня и завтра

Несмотря на общий спад спроса на новостройки, хорошая ситуация на рынке недвижимости в целом оздоровила строительную отрасль.

Кто такой ипотечный брокер?

От качественной работы брокера многое зависит: быстрый сбор документов, выбор лучшего банка и выгодной программы ипотеки.

Договор на долевое строительство

Договор подлежит государственной регистрации и считается правомерным с момента его регистрации.

Торговые центры: система успеха

Российские торговые комплексы проделали эволюционный путь от универмагов и крытых вещевых рынков к классическим центрам западного образца. Такой торговый центр - сложное предприятие, требующее грамотного управления.

Правильно выстроенная концепция, учитывающая архитектурные, маркетинговые, территориальные, правовые и социальные аспекты, является сейчас залогом успеха любого торгового центра. Успех проекта будет напрямую зависеть от многих факторов: от местоположения торгового центра, правильно выбранного размера площадей, широты ассортимента товаров и услуг различных ценовых категорий, архитектурного дизайна. Чтобы торговый центр заработал и начал приносить прибыль, необходимо не только "заселить" его. Сначала нужно провести тщательные маркетинговые исследования, которые помогут определить будущий ассортимент и формат торгового центра, разработать план и только потом подобрать соответствующих проекту арендаторов.

Что, где и для кого. Размер и архитектурное решение определяют формат комплекса. Оптимальным вариантом, по мнению специалистов, являются одно-двухуровневые торговые центры. Эталону в какой-то мере соответствуют комплексы, расположенные на МКАД. В городской черте по причине нехватки и дороговизны земли строятся, как правило, двух-трехуровневые торговые центры площадью от 10 до 30 тыс. кв. м. Для столицы это пока приемлемо. Однако четыре и более этажей в комплексе - крайне невыгодное решение даже для центральной части города.

Местоположение торгового центра само по себе редко бывает совсем неудачным. Другой вопрос, правильно ли выбран его формат и профиль для данного района. Требуется тщательное изучение характера окружающей конкурентной среды. Например, в непосредственной близости от "Горбушки" нет смысла размещать крупные магазины электроники, бытовой техники или звукозаписи. Затем определяют особенности района, где будет расположен планируемый объект, и проводят социологический опрос местных жителей - потенциальных посетителей будущего торгового центра. Такой подход решает сразу несколько задач: можно не только рассчитать количество и размер магазинов каждого профиля, но и оценить их вероятные торговые обороты.

Контроль людских потоков. Грамотное направление потоков покупателей - одна из основ концепции успешного торгового центра. Потоки направляются с помощью определенного сочетания и последовательности расположения торговых секций внутри комплекса, визуальной доступности максимального количества торговых операторов. На направление покупательских потоков также влияет размещение паркинга, входов в торговый центр, количество и местоположение эскалаторов и лифтов и другие факторы. Внутреннее пространство центров планируется таким образом, чтобы не вызывать у посетителя ощущения дискомфорта. С этой целью продумываются структура помещений и дизайн. Имеет значение даже цветовая гамма, форма и размеры помещений и проходов, а также температура, влажность, уровень освещения и т. п.

Центр должен быть спланирован логично и удобно для посетителей. Вспомните мучения заблудившегося в коридорах НИИ героя Семена Фарады в фильме "Чародеи". Покупатели не оценят прелестей сложного архитектурного решения, плутая в лабиринтах проходов, чтобы найти выход на улицу. При планировке должна быть обязательно продумана система, по которой человек может войти в центр и обойти его весь по кругу. Поэтому весьма желательно, чтобы в торговом центре было как можно меньше тупиковых коридоров. Это предотвратит появление так называемых "мертвых зон" внутри комплекса. Но если такие зоны все же есть, грамотные управляющие должны разместить в них тех арендаторов, которые безусловно способны привлечь к себе поток посетителей. Это могут быть фаст-фуды или магазины популярных на сегодняшний день брендов.

Существуют и некоторые "хитрые ходы", заставляющие покупателя пройти по всему торговому центру и, соответственно, ознакомиться с максимальным количеством представленных товаров и услуг. Один из них - размещение нисходящего и восходящего эскалаторов в противоположных концах здания, хотя это и не очень удобно для посетителей.

В целом же современные планировки торговых комплексов предполагают наличие эскалаторов и лифтовых групп, равномерно разнесенных в разные части здания. Если эскалаторов два и более, то в каждом случае они должны идти и вверх, и вниз. Лестницы, как правило, по назначению используются редко. Они планируются чаще всего в целях пожарной безопасности или для стройности архитектурной композиции. Контроль покупательского потока может осуществляться с помощью специального оборудования - так называемых "счетчиков посетителей", которые устанавливают в различных местах торгового центра как на общих входах, так и у дверей каждой отдельной секции.

Распределение торговых площадей. Определенные правила и закономерности в этом вопросе существуют, но универсальной формулы соотношения арендаторов в торговых центрах нет, она разрабатывается в каждом конкретном случае индивидуально. Для этого и выясняются особенности, характеризующие круг потенциальных покупателей, определяется тип центра и его специализация.

К настоящему моменту, когда конкурентоспособными оказываются только торговые центры с грамотно выполненной концепцией, девелоперы предпочитают обращаться к профессиональным консультантам, владеющим богатым международным опытом. Изучив результаты маркетингового исследования, эскизный проект и текущую ситуацию на рынке, консультант будет рекомендовать заказчику, какому арендатору какую площадь стоит предложить. Важным является выбор "якоря", который займет центральное место среди арендаторов. Это должно быть крупное предприятие с широко известным именем, привлекающее в торговый центр наибольшее количество покупателей.

Центр может быть и "многоякорным", но в таком случае основные арендаторы не должны занимать пересекающиеся сферы рынка. Например, "Седьмой континент" вполне может соседствовать со "Стариком Хоттабычем", но вряд ли поселится под одной крышей с "Патерсоном" или "Пятерочкой". Схема последовательности сдачи торговых площадей в аренду обычно следующая: сначала сдаются самые крупные торговые площади - "якорные", потом - площади под предприятия общественного питания, следующими занимают места крупные фэшн-ритейлеры, представляющие модные на рынке марки. И только после этого вокруг них начинают "расселяться" остальные арендаторы. Если верно подобрать место для основных арендаторов, то с размещением остальных будет меньше проблем. Зачастую само "якорное" предприятие активно воздействует на подбор остальных арендаторов.

Что касается схемы размещения внутри центра, здесь тоже существуют свои законы. Давно известно: чем выше этаж, тем ниже уровень продаж (именно поэтому рекомендуется строить одно-двухэтажные центры). "Якорные" арендаторы (в основном это супермаркеты) почти всегда располагаются на первом этаже. Рядом с ними должны находиться те или иные сопутствующие магазины и сервисные киоски. На первом этаже, как правило, размещаются и различные магазинчики, продающие аксессуары, подарки и т. д.

Управление торговым центром. Конечно, удачное местоположение, сбалансированный состав арендаторов и грамотно разработанная концепция - основные факторы успешности торгового комплекса. Но все более необходимым сейчас становится серьезный подход к управлению центрами. Не зря профессионалы европейского рынка ритейла сегодня больше озабочены не тем, как спланировать и открыть торговый центр, а тем, как удержать на должном уровне уже имеющийся, как его преобразовать и модернизировать. В условиях жесткой конкуренции постоянно появляются новые комплексы, оттягивая часть покупателей на себя.

В управление центром включается и реклама, и разработка плана развития, и ведение маркетинговой политики. Компаний, которые специализировались бы исключительно на таком управлении, в Москве пока нет. Однако некоторые крупные компании рынка недвижимости начинают вводить такую услугу, как запуск торговых центров и управление ими. Сейчас они ограничиваются консультированием, но скорее всего в ближайшем будущем появится острая необходимость в подготовке "управленцев" для торговых центров.

Похожие записи: