Skip to Menu Skip to Content Skip to Footer
Для чего нужны риэлторы

В США, где статистика объектов недвижимости ведется уже более 100 лет, случаи незаконной продажи фактически не встречаются.

Новостройки сегодня и завтра

Несмотря на общий спад спроса на новостройки, хорошая ситуация на рынке недвижимости в целом оздоровила строительную отрасль.

Кто такой ипотечный брокер?

От качественной работы брокера многое зависит: быстрый сбор документов, выбор лучшего банка и выгодной программы ипотеки.

Договор на долевое строительство

Договор подлежит государственной регистрации и считается правомерным с момента его регистрации.

Квадратные метры в Москве

После того как средняя цена квартирного вопроса в Москве достигла 3500 долларов за квадратный метр, вопросом этим заинтересовались не только потенциальные покупатели жилья, но и представители Генпрокуратуры. Последняя поручила Федеральной антимонопольной службе (ФАС) организовать проверку исполнения строительными организациями антимонопольного законодательства при определении ими цены на возводимое жилье в Москве, Московской области, а также в Санкт-Петербурге.

Проверяющим ведомством ФАС была назначена неслучайно. Во-первых, антимонопольная служба в последнее время в основном как раз и занимается вопросами ценообразования: бензин, телефонные переговоры… Теперь вот дошло и до недвижимости. А во-вторых, в каждом из перечисленных случаев власти усматривают наличие ценового сговора между участниками рынка, что и относится к компетенции ФАС. Пока, правда, антимонопольному ведомству не удавалось убедительно доказать наличие сговора, но ситуация с жильем в корне отличается от предыдущих: подорожание бензина и сотовой связи противоречило только интересам населения, а повышение цен на недвижимость идет вразрез с президентским наказом двухлетней давности.

«Одной из самых актуальных задач считаю обеспечение граждан доступным жильем». Соответствующий национальный проект так и назвали – «Доступное жилье». Но при таких ценах на недвижимость двух      столиц о доступности говорить уже не приходится. Особенно если учесть, что средняя по России зарплата – около 400 долларов. И, кроме того, если в Москве и Питере метры пошли вверх, то и в Рязани с Владивостоком пойдут в том же направлении. Только медленнее. В Москве темпы роста рекордные – по итогам года они могут составить 100 процентов. При ежемесячной прибавке в районе 10 процентов это не предел.

Иными словами, точка зрения ФАС сводится к расчету «по себестоимости». Но тогда нацпроект стоило бы переименовать: вместо «Доступного жилья» – «Дешевое жилье». Впрочем, это действительно проще, чем повысить благосостояние потенциальных покупателей недвижимости до такого уровня, при котором 3500 не будут казаться заоблачными. Отсюда и разговоры о том, что цены должны формироваться, главным образом исходя из себестоимости строительства.

Нефти мало, и она всем нужна. Потому дорогая. С недвижимостью абсолютно то же самое: спрос на столичные метры велик, а предложение ограничено. Цену определяет спрос, а не себестоимость, и уж тем более не ФАС. Отсюда – средние 3500. Просто этот товар сейчас стоит именно столько. Почему – отдельный разговор. Пока ограничимся тем, что этот факт очевидно мешает выполнению нацпроекта, но ничего не попишешь – рынок. Пусть дикий, подчиняющийся иногда очень странным законам, но рынок. Хотя и при плановом хозяйстве с жильем тоже получалось не очень. «Каждой советской семье…» И что вышло? Сказано в 1986-м, а уже в 1991-м автор тезиса, мягко говоря, ушел в отставку, так и не выполнив своего обещания. Если считать, что история действительно развивается циклически.

Столичная недвижимость заслуженно считается надежным и весьма доходным способом вложения денег. Двух-трех- пятикомнатные кубышки, которые не только сами растут в цене, но и приносят солидный доход в виде ренты. А рантье – это все же привилегированная каста. Доступ в нее открывается либо по праву наследования (сдать бабушкину «двушку» в Сокольниках, снять «однушку» в Бибиреве и не работать), либо по праву больших денег (а не купить ли нам второй «пентхаус», дорогая?). Никакой массовой доступности здесь не может быть по определению. И это в общем-то стандартная ситуация для любого мегаполиса: Нью-Йорк в этом смысле не слишком отличается от Москвы. Другое дело, что американские президенты, сколько помнится, никогда не ставили перед собойзадачи поголовного обеспечения населения жильем. Ставили другую – чтобы население просто было обеспечено. Нам до этого далеко. До 1986-го, видимо, ближе.

При этом, задавшись целью квартирного обустройства граждан, государство явно не соотнесло свои возможности с реальными запросами: в 2006–2007 годах на национальный(!) проект планируется потратить чуть меньше 8 миллиардов долларов. При таких расходах доступное жилье для всех жаждущих россиян становится невыполнимой задачей.

Но задачу ставил президент, а выполнять – или как минимум объяснять невыполнение – приходится чиновникам рангом пониже. Причем чем ниже ранг, тем больше требуется конкретики. И наоборот соответственно. Михаил Фрадков еще прошлой осенью обозначил приоритеты буквально в общих словах. «Необходимо организовать работу на результат», «должны быть определены сроки и реальные ресурсы, чтобы обеспечить сроки», «ожидания существуют в обществе, они существенные и постоянно подогреваются, и это правильно» – вот что сказал тогда премьер-министр.

Но проблема ведь не только в том, что жилье в Москве дорогое, а в том, что его мало и строить больше, чем сейчас, просто невозможно. Те 5 миллионов метров в год, которые строятся сейчас, – это предел. На больший объем застройки не хватит ни свободных площадей, ни инфраструктуры, ни энергетических мощностей города, которых уже сейчас недостаточно. А электричество, что характерно, необходимо как в дворцах, так и в пятиэтажках. Так что жилье в любом случае не станет доступным. Его по-прежнему будет мало, и оно при этом будет не лучшего качества – государственные строители федерального подчинения определенно будут воровать. «Государство не должно позволять спекулировать и богатеть на национальных проектах фирмам, подрядившимся претворять эти проекты в жизнь», – заявил председатель Совета Федерации.

Видимо, он не знал о том, что «фирмы» вовсе и не собирались обслуживать нацпроект. У них более приземленная цель – получение максимальной прибыли. А то, что Сергей Миронов назвал «спекуляцией», застройщики считают «торговлей». Пустьи по высоким ценам.Впрочем, сами застройщики, проверкой которых занимается ФАС, продают одну пятую всего жилья. Тем, что можно считать «спекуляцией», занимаются многочисленные посредники. В итоге цена квадратного метра действительно оказывается намного выше, чем при покупке квартиры напрямую.

Но посредники существовали и два, и три года назад, а взрывной рост цен начался лишь в 2006-м. Застройщикиобъясняют это тем, что закон «О долевом участии в строительстве», вступивший в силу в начале апреля, значительно ужесточил требования к согласованию строительства. Строителям приходится оформлять более 200 документов – процедура долгая и недешевая (особенно если учесть, что к смете прибавляется до 10 процентов «непредвиденных» расходов).

Этим застройщики и объясняют повышение цен: время уходит на бюрократические процедуры, а жилья на рынке больше не становится. Можно ли считать этот довод убедительным? Лишь отчасти. Ведь львиная доля московских заказов традиционно достается таким гигантам, как СУ-155 или ДСК-1. Эти компании не первый год на рынке – формальные и неформальные связи в городской администрации у них как были, так и остались. Сложно предположить, что при налаженном «частно-государственном партнерстве» несколько лишних подписей так сильно тормозят дело. Поэтому, скорее всего, строители используют пресловутый ФЗ-214 как прикрытие. Зачем строить два дома и нести двойные расходы, когда можно неспешно продавать квадратные метры одной многоэтажки? По двойной цене. Жилья при этом действительно мало, а спрос все растет – цены только следуют за ним.

И лучше всего осваивать регионы силами все тех же московских застройщиков – СУ-155 вполне подойдет на такую роль. Недаром же Ресин вспомнил о том, что у столичных специалистов опыт работы в регионах имеется. Вот только тогда – есть такое опасение – 70 процентов россиян вскоре будут вынуждены покупать квартиры на своей малой родине по московской цене. Тогда, наверное, нацпроект назовут наконец так, как стоило бы назвать с самого начала: «Недоступное жилье».

Похожие записи: