Skip to Menu Skip to Content Skip to Footer
Для чего нужны риэлторы

В США, где статистика объектов недвижимости ведется уже более 100 лет, случаи незаконной продажи фактически не встречаются.

Новостройки сегодня и завтра

Несмотря на общий спад спроса на новостройки, хорошая ситуация на рынке недвижимости в целом оздоровила строительную отрасль.

Кто такой ипотечный брокер?

От качественной работы брокера многое зависит: быстрый сбор документов, выбор лучшего банка и выгодной программы ипотеки.

Договор на долевое строительство

Договор подлежит государственной регистрации и считается правомерным с момента его регистрации.

Роста цен на жильё не будет

Столичный рынок жилья в очередной раз подтвердил истину о том, что в одну реку нельзя войти дважды. Казалось бы, стагнация на рынке преодолена и цены вновь стремительно полетят вверх, как это было всего пару лет назад. Но профессионалы рынка считают, что взрывного роста не будет.

Третью неделю московский рынок недвижимости будоражит известие о в общем-то не слишком значимом событии - средняя стоимость квадратного метра в столице превысила психологический рубеж в 2 тыс. долл. Еще недавно такая цена для московских квартир казалась не слишком реальной - в начале года аналитики в один голос предвещали рынку падение по всем параметрам или по крайней мере долгосрочную стагнацию. Сегодня те же специалисты соревнуются друг с другом в оптимистичности своих прогнозов. Некоторые уже предвещают новую гонку цен на жилье, равную по темпам росту двух-трехлетней давности.

Вопреки расхожему мнению, далеко не все участники рынка считают рост стоимости недвижимости благом. Сумасшедшая гонка цен 2000 - 2004 годов стала настоящим клондайком для строителей и головной болью для риэлторов столицы. Спрос на недвижимость был огромный, стоимость квадратного метра росла на 3-4% в месяц, или на 40% в год, и строители не имели никаких проблем с реализацией своих домов даже по завышенным ценам. В то же время риэлторы столкнулись с необходимостью проводить сделки в кратчайшие сроки - построенные цепочки квартир из-за постоянного взлета цен очень быстро рассыпались.

«Бурный рост цен чреват катаклизмами на рынке недвижимости, -- поясняет президент корпорации «БЕСТ-Недвижимость» Григорий Полторак. - Для вторичного рынка высокие темпы роста невыгодны, потому что в результате рушатся альтернативные сделки, из-за нестыковки по времени разваливаются цепочки квартир». Приходилось искать свободные квартиры, при покупке которых не надо было покупать что-то взамен, а такого жилья в Москве не так много. К тому же альтернативные квартиры все же надо было как-то продавать. На Западе такой проблемы не существует - там сначала на деньги ипотечного кредита покупается новая квартира, а уже потом продается старое жилье. Но в нашей стране ипотека не заработала должным образом и по сей день, а в 2000 году о ней и подавно мало кто слышал. К тому же банки еще не были готовы предоставлять кредит в сжатые сроки, так что стремительный рост цен затруднял и развитие ипотеки. Не случайно бурно развиваться ипотечное кредитование начало около года назад, когда цены «встали».

Однако этим летом цены снова поползли вверх, и темпы роста постоянно увеличиваются. И если в июне цены выросли всего на 1%, а в июле на 1,5%, то в сентябре прирост стоимости квадратного метра в столице достиг уже 2,5%. Некоторые аналитики немедленно выдвинули предположение, что прежние рекордные показатели удорожания жилья могут быть достигнуты уже к новому году. Но практики рынка с ними не согласны. «Да, потихонечку все растет, - соглашается Григорий Полторак, -- но надеюсь, что бурного роста, подобного тому, что мы видели пару лет назад, не будет. Да и особых предпосылок для него я не вижу». Не находят таких предпосылок и другие специалисты - все же рекордные темпы роста 2000--2004 годов были обусловлены рядом достаточно уникальных причин. В конце 1999 года завершилось серьезное падение рынка после дефолта 1998 года, и примерно в то же время начался общий подъем российской экономики. В результате спрос значительно превысил предложение, и цены стали стремительно повышаться.

Сегодня ситуация иная - экономика страны больше не растет прежними темпами, даже несмотря на космические цены на нефть, да и спрос на московскую недвижимость уже не столь велик. «Да, цены растут, - соглашается директор департамента маркетинга и аналитических исследований корпорации «ИНКОМ-Недвижимость» Сергей Елисеев, - и рост этот около 2-2,5% в месяц. В принципе это не новый сценарий, подобным образом дело обстояло и раньше, за исключением прошлого года. Такая ценовая динамика вполне умещается в рамках сезонных изменений. Другое дело, нет взрывообразного роста, отложенного спроса сегодня уже нет, и потому рынок «текущий», а не взрывной». Более того, по мнению некоторых экспертов, рост стоимости квадратного метра вызван не столько увеличением спроса на квартиры, сколько падением предложения. «Сегодня на рынке вторичного жилья заметно значительное снижение предложений, -- утверждает генеральный директор ЗАО «Корпорация МИАН» Нина Кузнецова. - Безусловно, этот факт приводит к превышению со стороны спроса. Соответственно, до конца 2005 года нас ожидает очередное повышение цен на вторичное жилье».

Но если рост цен на жилье, пусть и разными темпами, предсказывают практически все специалисты, то о причинах нового витка цен мнения высказываются самые разнообразные.

Первым делом как будто из небытия возродилась старая теория о прямой связи мировых цен на нефть со стоимостью московского жилья. Однако эта на первый взгляд правдоподобная версия была опровергнута самим рынком еще год назад - в прошлом году стоимость «черного золота» росла столь же уверенно, как и сейчас, что совершенно не мешало ценам на квартиры в Москве стагнировать.

А затем пришла очередь удивлять московского правительства - в интервью Интерфаксу первый заместитель мэра Владимир Ресин заявил: «Рост цен на нефтепродукты обязательно скажется на стоимости квартир в новостройках Москвы. Повышение цен на бензин отразится на себестоимости строительства -- это одна из крупных статей расходов». Участники рынка отнеслись к высказываниям вице-мэра с иронией: безусловно, повышение цен на нефтепродукты скажется на себестоимости строительства, только вот сама эта себестоимость никакого отношения к ценам на квартиры не имеет. Стоимость квадратного метра зависит не от затрат на строительство, а в первую очередь от того, сколько готов заплатить за него покупатель. И даже если себестоимость строительства возрастет в два раза, инвесторы не смогут продавать квартиры дороже -- потому что по таким ценам их просто не будут покупать.

Более того, цены на новостройки сегодня и вовсе живут по собственным законам: рынок столичной недвижимости и по сей день не полностью оправился от последствий принятия закона «О долевом участии в строительстве», и продажи новых домов, строительство которых было закончено после его вступления в силу, идут очень вяло. В результате появился тот самый «отложенный спрос», которого нет на вторичном рынке, и цены поползли вверх, а часть покупателей предпочла переключить свой интерес на вторичный рынок. «В связи с выходом закона «О долевом участии в строительстве» темпы роста цен на квартиры на первичном рынке ускорились, - утверждает Нина Кузнецова. -- Основная причина в том, что не все девелоперы спешат выходить на рынок с предложениями, - ведь траты на проектирование объекта и подготовку к строительству, согласно новому закону, оплачиваются застройщиком и на начальном этапе под силу только крупным компаниям. К примеру, если раньше застройщики могли получить деньги от самих покупателей на ранних стадиях строительства, то сейчас приходится кредитоваться в банковских структурах. В связи с этим на рынке недвижимости эконом-класса прослеживается дефицит предложений, и потому можно ожидать, что стабильный рост цен на 2-2,5% в месяц сохранится».

В то же время участники рынка новостроек все же научились преодолевать препятствия, созданные законом, и доля сделок с новостройками снова начала расти. «Решение рано или поздно должно было быть найдено, - отмечает Григорий Полторак, - и сегодня некоторые компании уже начали продавать новостройки через предварительные договоры и по вексельным схемам, которые позволяют обойти поставленные законом препоны».

Похожие записи: