Как получить кредит на жилье
Итак, вы решили купить жилье. Собрали документы, нашли подходящую ипотечную программу, получили одобрение банка — осталось только подписать договор. Это, пожалуй, один из самых сложных этапов. Договор надо читать правильно: не только по слогам, но и по обязательствам.
Иначе вы и не заметите, как окажетесь в настоящей кабале у банка (будем считать, что сам по себе кредит под более чем серьезные проценты кабалой не является). Чтобы этого избежать, достаточно обратить внимание на несколько ключевых моментов.
Момент первый: когда у банка карт-бланш. Прежде всего следует уточнить обязательства сторон. Особенно это касается штрафов в случае неисполнения условий договора. Санкции могут быть различными: от мелких (пеня за день просрочки) до весьма внушительных (вплоть до расторжения соглашения). Обязательства заемщика должны быть прописаны предельно четко. Например, условие ежегодно представлять сведения из ЖЭКа о состоянии квартиры и зарегистрированных лицах. Любые просрочки (не собрал бумаги вовремя, не донес их до банка) становятся головной болью клиента – банк лишь определяет «степень тяжести» нарушений и санкции.
Будьте внимательны: иногда в документе содержится следующий пункт: «При любом нарушении условий, в том числе незначительных, банк имеет право в одностороннем порядке расторгнуть договор». Так что отнеситесь к перечню условий максимально серьезно. Если же соглашение не содержит такого списка – лучше поискать другого кредитора. «На первый взгляд это кажется перестраховкой. Но мы не знаем, кто окажется владельцем закладной через пять лет. Возможно, банк разорится, а права получит другая организация. И если недвижимость подорожает в два-три раза – не исключено, что возникнет соблазн изъять предмет залога и реализовать его с торгов», — объясняет начальник отдела ипотечного кредитования АН «Пенаты» Олег Почепко.
Момент второй: делайте ваши ставки, господа. Весьма важно заранее выяснить, предусмотрена ли в договоре возможность изменения ставки. В большинстве случаев кредиты выдаются под фиксированный процент. Есть варианты с плавающими ставками — где процент привязан к ставке рефинансирования, LIBOR или МосПрайм.
Аббревиатура LIBOR расшифровывается как London Interbank Offer Rate — лондонская межбанковская ставка предложения. В России LIBOR используется для расчета кредитов в валюте. Допустим, вы заключили долларовый договор с «плавающей» ставкой. Банк ориентируется на курс LIBOR, прибавляет к нему процент, оговоренный условиями контракта, и определяет ставку на год – собственные 5% плюс 5% LIBOR. Если LIBOR снижается до 3% — заемщик выигрывает. Но если LIBOR вырастает до 7-8%, общая ставка достигнет 12%. При таких условиях пересчет ставки превратится в лотерею — и неизвестно, на чьей стороне окажется Фортуна.
Но даже при фиксированной ставке кредитор в тех или иных условиях может ее менять. Посмотрите — при каких именно. «В нашей практике был случай, когда клиент отказался подписывать договор — это разумная степень защиты своих средств», — добавляет О. Почепко.
Момент третий: отыграться на моратории. Еще один пункт, которому стоит уделить внимание, – условия досрочного погашения. В некоторых случаях это возможно с первого месяца, а иногда только через пять лет (в зависимости от срока моратория) — или придется выплачивать штрафы. Здесь важно понять, насколько они существенны — материальное положение клиента может меняться, и если вы захотите побыстрее отдать долг, нужно учитывать эти издержки.
В разных программах минимальный досрочный платеж варьируется от $500 до $1500. Кроме того, при каждом взносе сумму долга будут пересчитывать. Это делается по одной из принятых схем: уменьшение срока с сохранением суммы платежа либо уменьшение платежа с сохранением срока. Далеко не всегда получается использовать оба варианта. Неплохо, чтобы в договоре предусматривались обе возможности.
Момент четвертый: лучше перестраховаться. Кроме всего прочего кредитное соглашение содержит обязательство по комплексному страхованию (как правило, ежегодному). Банк рассчитывает остаток по основному долгу и прибавляет 10% — это общепринятое положение. «Если вы берете $100 тыс. и за год отдаете $10 тыс., страховку придется платить из расчета остаток плюс надбавка: $90 тыс. + 10%».
Перечень страховых случаев составляется на усмотрение компании, но само соглашение состоит из трех частей: страхование жизни и работоспособности, непосредственно сделки и приобретаемой недвижимости. В случае временной потери трудоспособности заемщику выплатят убытки — если это предусмотрено договором. Механизмы расчета различны: в одних случаях вы получите 100%-ю компенсацию, в других страховщик вводит некий коэффициент и сумма снижается на 30-40%.
При потере работы (увольнение, сокращение) предусматриваются незначительные выплаты. Но чаще всего этот пункт относится к дополнительной страховке. Более охотно банки идут на уступки: заемщику могут отсрочить платеж на три-четыре месяца, снизить сумму выплат или мягко «разбросать» ее на дальнейшие платежи.
Момент пятый — почти стихийное бедствие. Важно также четко определить, как будет оплачиваться ущерб недвижимости при наступлении бытовых форс-мажорных обстоятельств. Допустим, разморозились трубы и система отопления вышла из строя. Или «благодаря» соседскому ремонту на стене вашей квартиры появились трещины. Все это дает заемщику право потребовать компенсацию. Пожар или наводнение тоже стоит прописать в соглашении. Правда, если вас зальют те же соседи, возмещение вам вряд ли выплатят: этот пункт в договор не вносится — слишком частый страховой случай.
В страховании самой сделки нет ничего экстраординарного — страховые случаи здесь редки; как правило, всегда указывается, что компания на 100% компенсирует убытки, если сделка будет признана недействительной или ничтожной. Предупрежден — значит вооружен. Чтобы избежать промахов, лучше сразу взять их на карандаш. Итак, заемщику надо обратить внимание на следующие моменты:
- порядок пользования и возврат кредита. Банк может потребовать вернуть долг в полном объеме при невыполнении обязательств, если присутствует соответствующая запись в соглашении. Подумайте – стоит ли подписывать такой договор? Ведь сумма достаточно велика, и на начальных стадиях выплат у вас, скорее всего, не окажется таких денег;
- штрафные санкции. Посмотрите, какие документы нужно будет предоставлять банку и в течение какого периода времени;
- возможность досрочного погашения. Соотнесите срок моратория и санкции за досрочное погашение;
- процентная ставка. Требования по ее увеличению всегда должны быть с чем-то связаны: изменениями LIBOR, МосПрайм, ставки рефинансирования;
- возможность регистрации в купленной квартире собственников и третьих лиц. Если заемщик хочет прописать родственников, он должен согласовать это с банком заранее.
