Skip to Menu Skip to Content Skip to Footer
Для чего нужны риэлторы

В США, где статистика объектов недвижимости ведется уже более 100 лет, случаи незаконной продажи фактически не встречаются.

Новостройки сегодня и завтра

Несмотря на общий спад спроса на новостройки, хорошая ситуация на рынке недвижимости в целом оздоровила строительную отрасль.

Кто такой ипотечный брокер?

От качественной работы брокера многое зависит: быстрый сбор документов, выбор лучшего банка и выгодной программы ипотеки.

Договор на долевое строительство

Договор подлежит государственной регистрации и считается правомерным с момента его регистрации.

Различные риски при покупке недвижимости по ипотеке

Каждый из нас, прежде чем стать заемщиком, должен оценить все положительные и отрицательные стороны долгосрочного займа, предполагающего залог недвижимости, а значит, и ограниченные возможности по распоряжению и пользованию ей, а также многолетнее бремя ежемесячных платежей по кредиту и прочее обязательства, которые лягут на плечи заемщика.

Кроме того, в условиях кризиса появились дополнительные риски по изменению условий программ кредитования на этапе подбора недвижимости… Рассуждая о рисках при покупке недвижимости с привлечением заемных средств, можно утверждать, что главным из них является невыплата по кредиту. Заемщик, как правило, кредитуется на длительный срок, а значит просчитать баланс доходов и расходов бывает весьма сложно. Свои доходы следует считать по минимуму, а расходы по максимуму, учитывая, что ежемесячные расходы на питание, квартплату, топливо растут ежемесячно. Рассчитывать на резкое увеличение доходов не стоит, а если такое и произойдет, существует возможность внести платеж в счет досрочного погашения кредита, уменьшив его срок или сумму ежемесячного платежа.

Порой, стараясь получить необходимую сумму кредита, заемщик всеми силами пытается показать для банка необходимую платежеспособность, намеренно предоставляя информацию кредитору о завышенном доходе. Не оценив должным образом свои возможности по погашению кредита, заемщик ставит себя в трудную ситуацию. И задерживая платежи по кредиту, покупатель квартиры сильно рискует и несет дополнительные расходы по штрафным санкциям. Многократными нарушениями обязательств по кредитному договору заемщик может вынудить банк пойти на крайние меры — реализовать предмет залога и погасить долги заемщика. Можно отметить, что кредитору такая операция не выгодна по многим причинам. Банки прибегают к таким мерам лишь в крайних случаях, когда нельзя найти других выходов из сложившейся ситуации.

Закон о банкротах

Необходимо отметить, что банкротства физического лица в России на сегодняшний день не существует. На западе общепринятым считается выделение из общей массы активов заемщика тех, которые ему жизненно необходимы, и тех, которые можно использовать на погашение долга заемщика. Компанию-банкрот можно закрыть и использовать ее активы для погашения долга. Но физическому лицу необходимо оплачивать расходы на потребительские товары, содержать семью и т.д. При этом кредитная организация не может простить долг заемщику, иначе банк просто разорится. Поэтому необходим закон о банкротах. Пока не существует подобного закона, все решается индивидуально, в меру возможностей определенных банков.

Любому человеку, не имевшему ранее опыта покупки недвижимости в кредит, очень сложно правильно организовать процесс покупки недвижимости с привлечением кредита. Трудно четко представить себе последовательность действий и их значимость. Легко ошибиться в выборе банковского продукта с учетом возможностей и желания заемщика, и способностью кредитора к выдаче необходимой денежной суммы на приобретение определенного вида недвижимости: квартиры, комнаты, загородного дома, земельного участка.

Например, Вы выбираете, казалось бы, оптимальную для Вас программу кредитования. Банк одобряет Вас как заемщика, но, приступая к подбору жилья, Вы узнаете о том, что квартиру, которую Вы решили приобрести, невозможно купить по данной кредитной программе, в силу тех или иных обстоятельств (технического состояния, расположения, типа дома и т.д.). Рассчитывая срок, сумму кредита следует учитывать, что далеко не всегда кредитор одобрит всю запрашиваемую сумму кредита, даже если сотрудник банка предоставил Вам предварительный расчет по кредиту. Окончательное решение по сумме и условиям предоставляемого Вам кредита будет принимать кредитный комитет банка на основании предоставленной Вами информации и документов, проведя определенный анализ.

В условиях кризиса

На сегодняшний день в условиях мирового финансового кризиса, который очень серьезно затронул сферу ипотечного кредитования, появились дополнительные риски по изменению условий программ кредитования на этапе подбора недвижимости. Предположим, что кредитор одобрил Вас, как заемщика. Вы занимаетесь поиском жилья.
Здесь большой неожиданностью для Вас может стать изменение ставки по кредиту, которое, в свою очередь, приведет к увеличению ежемесячных выплат или к уменьшению суммы кредита, если таков был предоставлен по максимуму. А также возможно изменение требований по объему собственных средств, в сторону увеличения, предположим с 10 до 30%, которых у Вас может просто не оказаться. И вы предстанете перед выбором — изыскать недостающую сумму, либо отказаться от возможности воспользоваться кредитным продуктом.

Потеря собственности

Риск потери права собственности возникает довольно редко, но может повлечь за собой очень тяжелые последствия. Важно в полной мере оценить правоустанавливающие документы и возможность выхода на сделку в той или иной ситуации при продаже квартиры. Тщательно проверить юридическую чистоту недвижимости, не надеясь на анализ документов банком или страховой компанией, т.к. в случае полной или частичной утрате прав собственности на приобретенную недвижимость, именно заемщик пострадает в большей степени, чем выше упомянутые организации.

К примеру, Вы приобрели квартиру два года назад за сумму 100.000 долларов США, используя при этом 60.000 долларов заемных средств и 40.000 долларов собственных накоплений. Квартира принадлежала продавцу на основании свидетельства о праве на наследство по завещанию. И неожиданно появился наследник, ранее не заявлявший о своих правах на наследуемую массу, не знавший о смерти наследодателя, который по закону имеет обязательную долю в приобретенной Вами квартире.

В таком случае сделку, вероятнее всего, суд признает недействительной, и Вы потеряете право собственности на квартиру. Так как риски потери «титула» застрахованы в одной из страховых компаний, выплата денежных средств по страховому случаю будет произведена в соответствии с условиями договора, по которому Вы застраховали сумму кредита, т.е. 60.000 долларов. Остальные 40.000 долларов, уплаченные Вами за квартиру, по решению суда Вам должен будет возместить продавец недвижимости. Необходимо предположить, есть ли у него такая возможность, ведь деньги за квартиру, полученную два года назад, скорее всего, были потрачены, и процесс возврата этой суммы может растянуться на долгие годы…

Даже если Вам повезет, и продавец найдет возможность вернуть Вам деньги, Вы не сможете приобрести равноценную квартиру, т.к. цены на недвижимость выросли более чем в 2 раза. Чтобы избежать возможности оказаться в такой ситуации, приобретать недвижимость необходимо только с помощью специалиста.

Похожие записи: