Skip to Menu Skip to Content Skip to Footer
Для чего нужны риэлторы

В США, где статистика объектов недвижимости ведется уже более 100 лет, случаи незаконной продажи фактически не встречаются.

Новостройки сегодня и завтра

Несмотря на общий спад спроса на новостройки, хорошая ситуация на рынке недвижимости в целом оздоровила строительную отрасль.

Кто такой ипотечный брокер?

От качественной работы брокера многое зависит: быстрый сбор документов, выбор лучшего банка и выгодной программы ипотеки.

Договор на долевое строительство

Договор подлежит государственной регистрации и считается правомерным с момента его регистрации.

Ипотечный кредит: подводные камни

О предложениях оформить кредит сообщает телевизионная реклама, баннеры в Интернете, колонки объявлений в газетах — кредиты предлагаются на любые нужды, сроки, и под выгодные проценты. «В долг» можно лечиться, учиться, отдыхать, приобрести недвижимость и полностью ее обустроить.

В то же время, строить подобные долгосрочные планы решится не каждый. В сфере кредитования существуют достаточно большие риски как для заемщиков, так и для самих банков. О возможных путях минимизации проблем с кредитами корреспондент Domania.ru беседовал со специалистами рынка.

«При выборе банка и программы кредитования необходимо реально оценить свои финансовые возможности и определить, какую сумму вы готовы ежемесячно отчислять в счет погашения кредита, какой первоначальный взнос готовы внести. Выясните, какие требования и критерии предъявляет банк к своим заемщикам. Это имеет смысл делать и в том случае, когда вы получаете, например, фактическую зарплату, отличную от указанной в документах. Выясните всю информацию о процентных ставках, комиссиях, чтобы выбрать для себя лучший ипотечный продукт», – советует Анжелла Дубровская, руководитель отдела ипотеки инвестиционно-девелоперской компании «Сити-XXI век». Также она рекомендует обратить внимание на другие факторы, помогающие избежать лишних потерь и сделать выплаты по кредиту максимально удобными: «Если для вас принципиально важно, в какой валюте получить кредит, необходимо выяснить и этот вопрос. В зависимости от выбранной валюты кредита будет зависеть размер процентов. Выясните вопрос о досрочном погашении кредита, а именно существует ли комиссия за эту услугу. Возможно, у вас появится желание и возможность досрочно погасить кредит, тем самым, сэкономив значительные средства. Узнайте где, к какому числу, и каким образом возможно внесение ежемесячных платежей по кредиту. Удобно ли будет, например, если вы сможете погашать кредит в ближайшем почтовом отделении, через терминалы оплаты или через Интернет, не говоря уже о филиалах банка».

Ипотечное кредитование. Условия получения кредита во многом зависят от сроков и суммы. К получателям потребительских кредитов банк может отнестись не очень строго, тогда как в случае ипотечного кредитования предъявляются особые требования как к получателю кредита, так и к приобретаемому объекту. Вместе с тем, по оценкам специалистов Городского Ипотечного Банка, темпы роста рынка ипотеки составляют порядка 115% по сравнению с прошлым годом. По разным оценкам, 60-70% россиян хотели бы улучшить жилищные условия, и сейчас в России насчитывается несколько миллионов семей, которые бы хотели, и, исходя из своего дохода, могут получить ипотечный кредит. Однако, если смотреть на относительные показатели, на сегодняшний момент только 15% всех сделок на рынке недвижимости происходит с использованием ипотеки, а доля задолженности по ипотеке в ВВП составляет порядка 5%. Это в десятки раз меньше, чем в других странах.

Как отмечает заместитель генерального директора «МИЭЛЬ-Брокеридж» по ипотеке Ирина Кажикина, получение кредита на приобретение жилья имеет свои особенности. Для оперативной и качественной сделки соискателю необходимо предусмотреть некоторые моменты. Необходимо тщательно ознакомиться со всеми расходами, связанными с получением ипотечного кредита, так как очень часто покупатель интересуется только годовыми процентами по кредиту. Вместе с тем, нужно предусматривать и расходы по страхованию, выдаче кредита, регистрации сделки и т.д. «Кроме того, необходимо помнить, что выбранная заемщиками квартира либо история ее строительства или обстоятельства, при которых она продается, могут не понравиться банку. В этом случае есть вероятность потерять задаток, который заемщик внес за квартиру», – предостерегает Ирина Кажикина. Она считает, что при ипотечных сделках необходимо обращаться к специалистам, чтобы избежать подобных казусов. «Ипотечные брокеры нашей Компании помогают подобрать оптимальную программу кредитования (расчет возможной суммы кредита и ежемесячных платежей, анализ структуры дополнительных расходов)», – обещает Ирина.

Кредитование новостроек. Еще более «скользкая» и полная всевозможных рисков тема – это кредитование новостроек. «При выборе банков необходимо понимать, что схема ипотечного кредитования на рынке новостроек отличается от других ипотечных программ. Она ориентирована на кредитование «участия» в строительстве жилья без классического понимания ипотеки. Дело в том, что не все банки на сегодняшний день готовы кредитовать заемщиков под права требования без залога недвижимости. Закономерно, что, приступая к реализации строящегося объекта, девелопером уделяется особое внимание привлечению ведущих операторов ипотечного рынка — банков, способных предложить наиболее выгодные условия потенциальным покупателям жилья. Процесс расширения сотрудничества с кредитными организациями и ассортимента банковских продуктов продолжается постоянно. При этом банк аккредитует как компанию-застройщика, так и конкретный объект, тщательно анализируя всю документацию», – поясняет Анжелла Дубровская. «Если говорить о новостройках, то целесообразнее взять кредит на приобретение строящегося жилья в банке, в котором одобрен объект и застройщик. В других банках одобрение может затянуться на долгий срок, так как необходим строительный аудит», – советует Ирина Кажикина.

Позиции банков. Как мы уже говорили, кредитование таит в себе риски для обеих сторон. «В процессе андеррайтинга заемщиков для Банков самое важно понять, сколько на самом деле в среднем зарабатывает клиент/ы (как правило, Банки учитывают совокупные доходы супругов). Если человек работает по найму, то банк анализирует среднемесячную зарплату, бонусы, премии и прочие доходы клиента, а также иногда сравнивает полученное среднее значение дохода со средним доходов в аналогичной отрасли / позиции на рынке труда. Если клиент – предприниматель, то банк вынужден рассматривать бизнес клиента, чтобы понять, сколько он может получать, как совладелец бизнеса», – объясняет Екатерина Правдина, Советник по связям с общественностью Городского Ипотечного Банка. Случается, что клиенты предоставляют заведомо ложную информацию, считая, что некоторые дополнительные факторы повышают их шансы на получение кредита. Екатерина Правдина поясняет, что задача банка во многом состоит в том, чтобы помочь клиенту получить именно ту сумму кредита, которую он сможет без особых проблем для своего бюджета обслуживать. Таким образом, клиентам просто невыгодно приукрашивать свои доходы, т.к. в этом случае даже обманув банк, клиент, скорее всего, не сможет расплачиваться по кредитам. Поэтому рекомендуется указать в заявлении на кредит максимально полную и достоверную информацию, которая принесет гораздо больше пользы, чем сокрытие, а уж тем более предоставление заведомо ложных сведений банку. «Перед тем, как подавать документы на предоставление ипотечного кредита, проконсультируйтесь с менеджером банка, который поможет сориентироваться во всем многообразии ипотечных программ и поможет на любом этапе получения ипотечного кредита», – рекомендуют специалисты Городского Ипотечного Банка. Именно сокрытие информации по существующим кредитам, наличие негативной информации по заемщику из бюро кредитных историй, предоставление заведомо ложных сведений, которые проверяются на этапе кредитного анализа заемщика, являются основными причинами отказа в выдаче кредитов.

Обязательные требования. Что же необходимо для получения положительного решения в вопросе об ипотеке? «В нашем Банке есть немного жестких формальных обязательных (правда с некоторыми ограничениями) требований к клиентам: возраст от 21 до 55 лет на момент подачи заявления на кредит, и не более 65 лет на дату погашения кредита; минимальный общий трудовой стаж 12 месяцев, в том числе не менее 4 месяцев на последнем рабочем месте; официальное трудоустройство», – перечисляет Екатерина Правдина. «Остальные требования носят скорее желательный характер и ни в коем случае не означают автоматический отказ, если эти требования не будут выполнены. К таким необязательным требованиям относятся: Высшее образование, а также дополнительное образование (МБА, курсы и т.д.); Опыт работы клиента в данной отрасли / в данной компании; Отсутствие частой смены мест работы; Наличие карьерного роста и некоторые другие», – добавляет она. Есть ли тенденции к ужесточению требований? Специалисты банков считают, что если кредитная политика сбалансирована, и рисковая составляющая кредитной программы взвешена, основана на системном анализе рисков, нет необходимости пересматривать требования к заемщикам. Поэтому в некоторых банках, где планка риска была поднята слишком высоко, произошла корректировка требований к заемщикам. «Что касается Городского Ипотечного Банка, мы всегда уделяли повышенное внимание рискам, и доказательством этому является невысокий уровень просроченной задолженности в нашем кредитном портфеле – около 1%», – отмечают эксперты.

Похожие записи: