Skip to Menu Skip to Content Skip to Footer
Для чего нужны риэлторы

В США, где статистика объектов недвижимости ведется уже более 100 лет, случаи незаконной продажи фактически не встречаются.

Новостройки сегодня и завтра

Несмотря на общий спад спроса на новостройки, хорошая ситуация на рынке недвижимости в целом оздоровила строительную отрасль.

Кто такой ипотечный брокер?

От качественной работы брокера многое зависит: быстрый сбор документов, выбор лучшего банка и выгодной программы ипотеки.

Договор на долевое строительство

Договор подлежит государственной регистрации и считается правомерным с момента его регистрации.

Московский рынок элитного жилья

Судя по всему, Москва после резкого спада, а затем бурного роста цен добилась стабилизации на рынке дорогого жилья. И на новом этапе его развития стоит отметить существенную особенность - еще никогда строительство элитных объектов не было столь масштабным и комплексно учитывающим интересы города.

Особенности строительства элитного жилья. Сейчас возведение объектов, относящихся к элитному жилью, развивается в двух направлениях - "точечная" жилая застройка и комплексная реконструкция, реновация территорий. "Точечная" застройка удовлетворит требования тех покупателей, кто ценит закрытый, камерный образ жизни. Новые дома сооружаются на месте снесенных ветхих, аварийных, а также реконструируемых домов, вплоть до вставки пятна застройки между соседними зданиями. Доля суммарной общей площади квартир в них обычно составляет 60-80% от общей площади дома.

Для комплексной застройки требуются большие площади. Ресурс свободных участков в центре города уже исчерпан, поэтому дальнейшее строительство в основном будет связано с реконструкцией уже существующего жилого фонда, сносом ветхих и аварийных зданий и сооружений и освоением территорий, ранее занятых промышленными предприятиями. Доминантой комплексной застройки, как правило, становятся общественно-развлекательные, торговые и офисные здания и сооружения, поэтому жилая часть в комплексе обычно не превышает 20%. Стоит при этом отметить, что участки, занимаемые промышленными предприятиями, обладают заманчивыми для застройщиков преимуществами: они достаточно крупные, что особенно ценно в центре столицы; их инженерные коммуникации обладают мощным ресурсом, способным обеспечить жизнедеятельность жилых кварталов, гостиниц, развлекательных комплексов, офисов и т.д.

Примером такого строительства является многофункциональный комплекс на Озерковской набережной с элитным жилым домом, подземным гаражом, офисными помещениями и трехзвездочной гостиницей, которые должны появиться на месте выведенного в Московскую область (г. Монино) камвольного комбината. Другой пример - на месте завода по производству лопастных гидравлических машин (ЛГП) на Большой Татарской, 13 планируется построить жилищно-общественный комплекс с подземными автостоянками общей площадью 100 тыс. кв.м. Подобные участки есть в большинстве муниципальных районов. Исключение - центр города. Практики комплексной квартальной застройки там пока нет, поэтому столичным властям, проектировщикам и застройщикам предстоит найти оптимальное соотношение жилых и общественных зон комплексов, учитывая потребности города, темпы окупаемости, инвестиционную привлекательность проектов.

Летняя женская одежда оптом от производителя.

Оценка объемов элитного строительства. По объявленным на сегодняшний день планам, за период 2006-2010 гг. планируется построить 73 объекта, расположенных внутри Садового кольца и предположительно отнесенных нами к элитным по качеству проекта. Максимальное число элитных объектов - по 14 и 13 объектов соответственно, или 19,2% и 17,8% - будут сосредоточены в районах Мещанский и Хамовники. Несколько меньше - в Басманном и в Замоскворечье (по 10-11 домов, или 13,7-15,1%). А в районах Тверской, Якиманка, Таганский, Арбат число объектов - 4-7 (5,5-9,6%). Менее всего элитных объектов планируется построить в районах Пресненский (2 объекта, или 2,7%) и Красносельский (1 объект, или 1,4%).

Динамика цен в элитном сегменте рынка жилья. Данные о динамике удельных цен предложения жилья в элитных объектах с 2002 по 2005 гг. принесли неожиданный результат: рост цен в эти годы (в том числе с июня 2004-го по июнь 2005-го) в элитном сегменте, в отличие от всего рынка, происходил линейно, с годовым темпом $1500-1600 за кв.м. Таким образом, элитный сегмент рынка жилья Москвы продемонстрировал устойчивый рост. Однако появляются и признаки краткосрочной стабилизации этого сегмента рынка. Темп прироста цен (в процентах относительно новой базы) в 2004-2005 гг. снизился, в то время как за 2003 г. средние удельные цены внутри Садового кольца выросли на 38%, за 2004 г. - на 30,3% и за 2005 г. - на 25%. Эту тенденцию подтверждает анализ среднего времени экспозиции, проведенный на основе выборки из 34 объектов, полное время реализации которых было достоверно известно.

О том же говорит и изменение методов продаж. Если раньше объекты продавались практически без использования рекламы (часто о доме было известно только из паспорта строительства на площадке), то сейчас у каждой новостройки есть собственный рекламный бюджет, который предусматривает хорошо разработанную кампанию. Если раньше большая часть квартир раскупалась в начале реализации, а "зависали" самые непривлекательные предложения, то сейчас есть выбор квартир, когда дом уже подводится под крышу. В связи с этим в среде специалистов высказываются предположения о возможном начале насыщения рынка, завершении периода его устойчивого роста. На наш же взгляд, такие предположения преждевременны.

Особенности формирования спроса. Для прогнозирования перспектив развития этого сегмента рынка необходимо обсудить особенности его поведения на фоне общих закономерностей рынка жилья Москвы. Как известно, в середине 90-х годов, в условиях дефицита свободной денежной массы, в экономике страны имела место распространенная официальная практика товарных взаимозачетов между государством и различными отраслями (сырьевыми, обрабатывающими, производственными, непроизводственными и т.д.).

искусственная елка для школы

Конечным продуктом в цепочках взаимозачетов, перед получением непосредственно денег от розничного рынка, в большинстве случаев являлись московские квартиры (второй по популярности продукт - земли Подмосковья; возврат этих задолженностей происходит по настоящее время во многих инвестиционно-строительных проектах).

Соответственно, московские квартиры приобрели в современной российской экономике прочную репутацию обладания некоторыми основными функциями денег: мера стоимости, средство платежа, инвестиция, сокровище. Последние две функции активно присутствуют и сегодня. Функция инвестиции для физических лиц более характерна в сегменте квартир эконом- и среднего класса (единичная капиталоемкость - $50-500 тыс.). А что дает этот рынок в качестве финансового инструмента физическим лицам, перед которыми стоит задача приватного размещения очередных свободных средств в суммах $5-10 млн?

Для покупателя на первичном рынке в элитном сегменте квартира является финансовым инструментом не в качестве инвестиции с целью извлечения дохода, превышающего среднерыночный на финансовом и фондовом рынке, т.е. ее приобретение не делается с целью перепродажи в краткосрочном или среднесрочном периоде (хотя это и не исключено). Главное отличие верхнего сегмента квартир как вложения от остальных сегментов в том, что они практически не дешевеют даже в условиях общего упадка рынка недвижимости.

Следовательно, элитная квартира, как финансовый инструмент, является формой долгосрочных сбережений: с высокой надежностью (ее сложнее финансово или физически утратить, чем золото и драгоценности), правовой защищенностью (в части защиты прав владения и наследования), меньшей прозрачностью (по сравнению с банковскими вкладами и т.п.), первоклассной залогоспособностью и со средним темпом роста стоимости вклада, как минимум, компенсирующим ежегодную инфляцию (функция сокровища).

Дополнительное немаловажное свойство - мультивалютное хеджирование вклада, т.к. рынок недвижимости Москвы автоматически подстраивается под среднесрочные валютные колебания (рынок начинался с долларизации цен, но в последние годы, по крайней мере, в арендных ставках бизнес-центров имел место системный переход на рубли и, в соответствующие периоды, на евро).

Таким образом, до тех пор, пока в макроэкономике будут иметь место высокие темпы прироста свободной денежной массы и низкая доходность финансовых вкладов в банки и ценные бумаги (с неочевидной надежностью), сокровища будут востребованы физическими лицами для долгосрочного розничного размещения сумм от $5-10 млн, и одним из наиболее конкурентоспособных сегментов рынка сокровищ будет именно сегмент элитного жилья в Москве.

Похожие записи: