Нехватка малых офисных площадей
В эпоху многоэтажных офисных центров и фешенебельных бизнес-парков московскому малому и среднему бизнесу становится все сложнее найти достойные помещения площадью от 50 до 200 кв. м по цене $300-400 за 1 кв. м в год.
Нехватка небольших качественных площадей по минимальной ставке возникла из-за того, что рынок предложений данного ценового уровня насыщен объектами класса С и ниже, тогда как потенциальные арендаторы ищут небольшие офисы в бизнес-центрах классов В+ и А, где ставки достигают $1,2-2 тыс. за 1 кв. м в год. Выход из этой ситуации давно придуман и апробирован в мировой практике - это строительство офисных зданий типа "бизнес-инкубатор".
Ведущие специалисты рынка недвижимости отмечают острую нехватку малых офисных площадей. Причем не только сдаваемых в аренду, но и выставленных на продажу. По словам руководителя отдела аналитики и оценки управления коммерческой недвижимости и девелопмента компании "МИЭЛЬ-Недвижимость" Айдара Галеева, сейчас на рынке недвижимости практически нет помещений площадью до 200 кв. м, которые имеют отдельный вход и продаются.
Обусловлен такой дефицит тем, что собственники не спешат реализовывать помещения, а предпочитают сдавать их в аренду на длительный срок. Действительно, нехватка мелких офисных блоков в Москве - вечная проблема, касающаяся как качественных помещений класса А и В, так и эконом-сегмента, который особенно востребован среди начинающих компаний, отмечают аналитики компании Blackwood. Хотя запросы на небольшие помещения сократились в 2006 году на 10% по сравнению с предыдущим годом, их доля все равно самая весомая.
Предприятиям малого и среднего бизнеса приходится прикладывать немалые усилия, для того чтобы найти подходящий офис по приемлемой цене. По мнению руководителя направления коммерческой недвижимости "МИАН-агентства недвижимости" Сергея Лобкарева, все зависит от степени притязательности "малобюджетного" арендатора. Если он планирует получить за $300-400 офис приличного качества и при этом готов жертвовать рядом других опций (транспортная или пешая доступность, инфраструктура, местоположение и др.), то на поиски подходящего объекта ему понадобится около одного-двух месяцев.
При этом надо учитывать тот факт, что искать придется практически без помощи агентств (возможно, с привлечением частных риэлторов). Основные проблемы - ограниченность выбора по соотношению цены и качества, а также краткосрочные договоры. По мнению специалистов компании Blackwood, поиск такого помещения способен растянуться и до трех месяцев. Основная проблема заключается в том, что на рынке работает очень мало консультантов, оказывающих услуги по подбору подобных помещений (им это невыгодно в связи с маленькой комиссией).
Еще одна особенность - это, как правило, завышенные ставки на небольшие офисы. Выходом из проблемы А. Галеев считает покупку помещений на первом этаже жилого дома, переводе их в нежилой фонд и организации отдельного входа. Но по вполне понятным причинам далеко не каждый начинающий бизнесмен готов к такому шагу, а главное - к финансовым и временным затратам, которые это повлечет. Поэтому подавляющее число компаний будут искать сдаваемый офис под свои нужды. На что они могут рассчитывать?
Собственники современных бизнес-центров по целому ряду причин (меньшие риски, организационные издержки) предпочитают сдавать помещения крупными блоками - от 500 кв. м, а в последнее время и от 1 тыс. кв. м, т. е. фактически этажами. Когда в одном из современных офисных центров освобождается помещение небольшой площади, оно зачастую даже не выходит на рынок, а тут же реализуется имеющимся арендаторам. Что касается более дешевых офисных помещений маленьких площадей, то тут дефицит еще острее. Найти такие предложения сложно, срок их экспозиции обычно не превышает месяца.
