Skip to Menu Skip to Content Skip to Footer
Для чего нужны риэлторы

В США, где статистика объектов недвижимости ведется уже более 100 лет, случаи незаконной продажи фактически не встречаются.

Новостройки сегодня и завтра

Несмотря на общий спад спроса на новостройки, хорошая ситуация на рынке недвижимости в целом оздоровила строительную отрасль.

Кто такой ипотечный брокер?

От качественной работы брокера многое зависит: быстрый сбор документов, выбор лучшего банка и выгодной программы ипотеки.

Договор на долевое строительство

Договор подлежит государственной регистрации и считается правомерным с момента его регистрации.

Частные инвестиции в жилую недвижимость

Вложения в недвижимость по праву считаются одними из самых привлекательных для частных инвестиций. Об этом сказано и написано очень много и нет нужды повторяться. Однако, как и в любом деле здесь есть свои сложности и риски, а также есть своя специализация требующая углубленного изучения и погружения в этот процесс.

Определим первоначальный перечень вопросов на который должен ответить для себя частный инвестор это:

  • в какую недвижимость мы можем инвестировать?
  • какой минимальный размер капитала требуется для частных инвестиций в недвижимость;
  • какие задачи мы должны решить в процессе инвестирования?

Отметим для начала , что в качестве объекта частных инвестиций могут выступать следующие виды недвижимости:

1 Жилая недвижимость , которую можно разделить на:

  • жилую городскую недвижимость;
  • жилую загородную недвижимость.

2.Нежилая коммерческая недвижимость - офисы и торговые помещения.

В настоящей статье мы рассмотрим некоторые вопросы инвестиций в жилую городскую (Московскую) недвижимость. Как известно, жилая недвижимость представлена на первичном и вторичном рынке.

Первичный рынок жилой недвижимости представлен жилыми домами, условно подпадающими под следующую классификацию:

  • Экономический класс.
  • Бизнес- класс.
  • Элитное жилье ( клубные дома, элитные дома ).

Основными параметрами элитного жилья являются:

  • престижное местоположение;
  • качество строительства в том числе наличие лучших строительных и отделочных материалов;
  • уникальный архитектурный облик;
  • наличие необходимой, но не перегруженной инфраструктуры;
  • техническое оснащение (инженерия) на основе новейших технологий;
  • равноценное социальное окружение;
  • обеспечение безопасности.

Классификация имеет огромное практическое значение. Если с домами эконом класса ситуация более или менее понятна, - главный критерий – наличие типовых проектов, то отличить жилье бизнес – класса от элитного порой бывает нелегко. Многие застройщики часто рекламируют как элитное жилье бизнес класса. Но частный инвестор должен быть в курсе современных тенденций и взглядов профессионалов рынка недвижимости. Это поможет не допустить роковых ошибок и не только сохранить, но и преумножить инвестиции.

Одним из важнейших классификационных критериев недвижимости является цена. В настоящее время в г. Москве существуют следующие ценовые диапазоны для жилья на первичном рынке:

Эконом класс : 1100 – 2000 долларов за м2.

Бизнес класс: 1200 – 3500 долларов за м2.

Элитные дома: 4000 – 15000 долларов за м2.

Таким образом, отвечая на вопрос о минимальных размерах капитала необходимых для вложений на первичном рынке недвижимости, получим следующее.

Для вложений в однокомнатную квартиру эконом класса потребуется:

  • $45000 на этапе « котлована»;
  • $70000 - $75000 на завершающем этапе.

Для вложений в однокомнатную квартиру бизнес-класса потребуется:

- $85000 – $150000 на самом первоначальном и на достаточно ранних этапах;

Для вложений в элитную недвижимость понадобится $400000 – $500000.

В чем смысл инвестиций на первичном рынке? Он заключается в том, что бы вложить денежные средства на определенном этапе, когда недвижимость стоит максимально дешево и « продать» эту недвижимость через «переуступку права» до момента, когда построенный дом будет принят государственной комиссией и недвижимость перейдет на вторичный рынок.

В инвестициях на первичном рынке имеется определенная специфика. Так, если строительство дома эконом класса продолжается приблизительно 1 год, то дом бизнес класса будет строиться 1,5-2,5 года, а элитный дом не менее 2-3-х года. Соответственно это возможный срок инвестиций на первичном рынке.

Минимальная доходность в новостройки не менее 20% годовых, максимальную доходность просчитать довольно сложно. Так, вложив 70000 долларов в однокомнатную квартиру в доме эконом класса , можно превратить их в 95000 , продав эту квартиру на этапе сдачи дома госкомиссии. Годовой доход может составить 35%. Аналогичная ситуация с домами бизнес класса и в элитном домостроении. Однако, не все так просто. У первичного рынка недвижимости существуют довольно высокие инвестиционные риски. В – первых чаще всего необходимо произвести 100% оплату на стадии строительства котлована. Во - вторых существует риск задержки сроков строительства, а в отдельных случаях риск того, что дом вообще никогда не будет построен. В третьих в современной практике имеют место случаи ошибок, а то и прямого мошенничества , когда одни и те же квартиры продаются дважды разным людям. И, наконец, несоблюдение качества строительства грозит инвесторам получение объекта классом ниже заявленного. Минимизация этих рисков для частного инвестора возможна прежде всего при определенной близости к застройщику, когда возможно иметь реальную информацию о состоянии хода строительства и реализации квартир.

Вторичный рынок жилой недвижимости также имеет определенную классификацию:

  • Элитное жилье. Учитывая, что рынку элитной недвижимости порядка 10 лет, - вторичный рынок элитного жилья фактически отсутствует. Существует определенное ограниченное количество предложений в домах элитного домостроения.
  • Бизнес класс. К этой категории помимо современных монолитно – кирпичных домов относятся кирпичные дома «ЦК» и «Сов.Мина», а также отдельные так называемые «сталинские дома»,например «высотки», дома на ул.Тверская, на Кутузовском проспекте, на Фрунзенской набережной и др. Количество предложений квартир этого класса также ограничено.
  • Эконом класс. Качественные кирпичные дома советского периода, новые серии панельных домов, доходные дореволюционные дома, отдельные серии панельно-блочных домов советского периода.
  • Дома пониженной комфортности. В основном это так называемые «хрущевки», отдельные серии панельных домов советского периода, ветхие и аварийные строения.

Цены на вторичном рынке г. Москвы колеблются :

  • на квартиры домов пониженной комфортности от от1400 до 2500 долларов за м2.
  • на квартиры эконом класса от 2500 долларов за м2 до 3400 долларов за м2;
  • на квартиры бизнес класса от 3500 долларов за м2 до 9000 долларов за м2;
  • на элитные квартиры от 6000 долларов за м2 до 20000 долларов за м2.

Минимальная сумма инвестиций в однокомнатную квартиру дома пониженной комфортности в октябре 2005 года может составить 55000 долларов. Но, скорее всего за такую цену квартиру купить не удастся. Бюджет минимальных инвестиций должен быть 60 – 65000 долларов, а для квартир эконом класса в зависимости от метража не менее 90000 долларов.

Бюджет на квартиры бизнес класса начинается от 150000 долларов , но что бы иметь выбор необходимо иметь хотя бы 200000 долларов. Элитное жилье дешевле , чем за 500000 не купить , но реальный бюджет начинается от 700000 долларов Цель частных инвестиций во вторичном рынке жилья также как и на рынке первичного жилья это получение дохода за счет общего роста цен на недвижимость. Однако объект инвестиций может значительно отличатся.

Рассмотрим очень коротко основные объекты инвестиций на вторичном рынке недвижимости имея ввиду , что подробное рассмотрение каждого из объектов может являться предметом самостоятельной статьи:

  • Инвестиции в старые малоэтажные дома, расположенные в Центральном округе. Подобные инвестиции возможны, как правило, через расселение. Смысл их в дальнейшем очень качественном ремонте , включающем дизайнерские решения и на этой основе повышение класса жилья и последующая продажа.
  • Инвестиции в пятиэтажные «хрущевки». Основная идея инвестиций заключается в том, что бы дождаться сноса дома и взамен получить квартиру в современном панельном доме относящимся к эконом классу. Квартира в таком доме , независимо от его местонахождения всегда дороже квартиры в сносимом доме. В дальнейшем квартира в новом доме перепродается.
  • Инвестиции в «договор ренты». Суть инвестиций заключается в покупке квартиры или реже комнаты за четверть ее рыночной цены с последующим пожизненным содержанием проживаемого пенсионера. Окупаемость таких инвестиций 8-10 лет , поэтому для большей эффективности необходимо вложение в несколько квартир.
  • Инвестиции в любую иную квартиру с целью получения дохода за счет дальнейшего роста ее цены и ( или) последующей сдачи квартиры в аренду.
  • Инвестиции в элитные квартиры с последующим ремонтом и перепродажей. Вероятнее всего список можно продолжить.

Похожие записи: